Как грамотно и с выгодой сдать квартиру в аренду.

Если вам посчастливилось заиметь лишнюю жилплощадь, то сдача ее в аренду – неплохой способ получения дополнительного заработка. Итак, как выгодно сдать квартиру, и при этом сберечь ее в хорошем состоянии и не иметь проблем с налогами?

За сколько?
Для того, чтобы сдать квартиру быстро и при этом не продешевить, следует правильно ее оценить. Поэтому неплохо посмотреть, за сколько сдаются похожие квартиры в вашем районе.

На цену квартиры влияет: ее удаленность от метро (пешая доступность), наличие бытовой техники (холодильник, телевизор, стиральная машина), наличие мебели, телефона и подключения к Интернету, «свежесть» ремонта. Подумайте, может, есть смысл сделать вложения: обновить ремонт, докупить техники или заменить устаревшую и непригодную мебель. Как правило, такие вложения окупаются за сравнительно небольшой период. Да и в отремонтированную квартиру с хорошей техникой уже можно будет искать «приличных» жильцов.

Как?
Чтобы сдать квартиру в аренду, можно заключить договор с риэлтерской фирмой. Они, как правило, берут процент с арендодателей и с тех, кто ее снимает. Составляют трехсторонний договор, в котором прописывают все условия сдачи. Также они будут «фильтровать» будущих арендодателей согласно вашим условиям (наличие/отсутствие домашних животных, возраст, образование и т.д.).

Можно сдать квартиру и без посредников. Подайте объявление о сдаче жилья в аренду в газету, разместите его в Интернете. Но вам самим придется отслеживать входящие звонки, встречаться с потенциальными арендодателями, заключать договор.

Договор
В договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

• плата за аренду;
• срок действия договора аренды квартиры;
• перепись всех жильцов квартиры, включая детей, все паспортные данные будущих жильцов;

• величина залога. Залог обычно равен месячной плате аренды жилого помещения. (Важно не только прописать сумму залога, но и перечислить все случаи, в которых он может быть удержан);

• дополнительные расходы арендодателя и арендатора (коммунальные услуги). Кто, за что и когда платит;
• могут ли вноситься в квартиру изменения, могут ли производиться перестановки и перепланировки, ремонт;
• возможность субаренды и проживание в квартире третьих лиц;

• штрафные санкции при задержке платежей;

• возможность досрочного расторжения договора. В этом пункте излагаются допустимые причины досрочного расторжения договора, условия, а также наличие штрафных санкций. Собственник может поставить условие о том, что депозит не будет возращен в случае досрочного разрыва контракта нанимателем;

• Если квартире необходим ремонт, стоит оговорить то, кто будет его оплачивать. В основном замену сантехники, окон и любой капитальный ремонт оплачивает собственник, а косметический ремонт арендатор может выполнить и за свой счет, хотя бывает, что хозяева выплачивают стоимость материалов. Все текущие поломки сантехники, электричества и т.д. тоже, как правило, оплачивает арендатор. Но законодательство этот момент не обговаривает, поэтому потраченные суммы могут быть вычтены из арендной платы;

• Возможное посещение собственника своей квартиры для контроля ее состояния и получения арендной платы.

Главной частью договора аренды квартиры является акт передачи имущества. Этот документ позволяет доказать наличие того или иного предмета и его исправность в его квартире. Акт позволяет сдать квартиру, вписав все, что считается нужным. При подписании договора, прежде чем сдать квартиру, арендодатель должен представить по первому требованию нанимателя право устанавливающие документы на квартиру и паспорт собственника.

Налоги
Арендодатель обязан платить налоги с прибыли, полученной при сдаче квартиры. Если в наем сдается одна квартира, то достаточно будет ежегодного декларирования доходов и уплаты 13% налога на доходы физических лиц. Налог платится с суммы, указанной в договоре на аренду. В налоговую декларацию включаются также все доходы, полученные налогоплательщиком в истекшем году, независимо от того, был ли удержан налог при выплате этих доходов или его предстоит уплатить. Если сдается больше одной квартиры, то арендодатель обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить уже два налога – подоходный (13%) и НДС (18%).

Чтобы избежать такого налогового бремени, возможен отчет по упрощенной системе налогообложения (УСН). Тогда ставка может составлять 6% (от валового дохода) или 15% (в отношении чистой прибыли).