Когда у гражданина могут отнять жилье. Разъяснения верховного суда.

Очень полезный обзор судебной практики сделал Верховный суд РФ. Он проанализировал крайне неприятную категорию гражданских дел, которую рассматривали российские суды. Речь идет об исках местной власти к собственникам квартир, когда у добросовестного покупателя жилья его вдруг отнимают.

Как правило, предметом таких споров становится ситуация., когда гражданин покупает жилье, и вдруг оказывается, что "нехорошая" квартира изначально была государственной, но потом в силу разнообразных махинаций ее фактически у муниципалитета украли и продали.

Обычно мошенники, получив незаконно государственные квадратные метры, оперативно их продают, и не по одному разу. Проблемное жилье за короткий срок меняет нескольких хозяев, и последние покупатели даже не догадываются о мутном прошлом квартиры. Иски от муниципалитетов для добросовестных покупателей приходят не сразу, но всегда имеют эффект разорвавшейся бомбы.

Но вот дальнейшая судьба пострадавших граждан складывается по-разному. У одних жилье однозначно отнимут, и они останутся и без денег, и без крыши над головой. Других признают добросовестными приобретателями, и тогда у граждан есть шанс не остаться на улице.

Судебная практика показывает - подобные гражданские споры "об истребовании жилых помещений" у добросовестных приобретателей происходят достаточно часто. Правда, специальной статистики на сей счет никто не ведет, но в судах подтверждают, что подобных дел у них - немало и год от года меньше не становится. Понятно, что свое разъяснение Верховный суд давал для своих коллег, но они будут интересны и обычным гражданам.

При рассмотрении подобных исков в судах какие именно моменты назвал Верховный суд главными?

Обязательно суд должен убедиться, что жилье действительно выбыло из владения собственника - то есть муниципалитета. Посмотреть, а была ли на то воля собственника или его даже не спросили. Немаловажен и вопрос, а как покупали спорную квартиру? И еще суд должен внимательно изучить - знал ли покупатель, что приобретает "кота в мешке"?

Верховный суд отдельно подчеркнул - никогда покупатель квартиры не будет признан добросовестным приобретателем, если в момент покупки спорного жилья на него имелись притязания еще кого-то и покупатель об этом знал.

По подсчетам Верховного суда в абсолютном большинстве случаев у добросовестных покупателей отнимают жилье, если граждане его купили не у того, кто имеет право отчуждать квартиру у местной власти. Проще говоря, если новоселы приобретали сомнительное жилье у мошенников.

Если жилье прибрал к рукам некий недобросовестный гражданин, а муниципалитет ничего не знал, то квартиру у несчастного новосела суд обязательно отнимет. Это положение закона Верховный суд наглядно проиллюстрировал на примере одной тяжбы.

Так, муниципалитет одного из городов пошел в суд и попросил вернуть ему квартиру. В суде выяснилось, что еще в 1974 году это жилье дали по договору социального найма некому гражданину, который и прожил в нем больше тридцати лет. После его смерти прошло три года, и некий гражданин продал эту квартиру. Он не был членом семьи хозяина жилья. Покупатель, судя по всему, о чем-то нехорошем догадывался, потому что спустя три месяца после покупки оперативно перепродал квартиру. А когда муниципалитет предъявил свои права на жилье, ответчиком оказался уже третий хозяин. Когда договор купли-продажи регистрировали, то был предъявлен не сам договор, а его дубликат, с датой на начало 90-х годов.

Суд, разбираясь с хозяевами жилья, выяснил, что никакого договора о передаче жилья от муниципалитета первому продавцу не было. И договор, и все последующие документы оказались липой. Квартира по решению суда вернулась муниципалитету.

В другом случае покупателю проблемной квартиры серьезно повезло - суд признал его добросовестным приобретателем. Но это сделал лишь Верховный суд, а нижестоящие суды гражданину отказали. Но Верховный суд сказал - сделку по квартире, которая изначально была муниципальной, проверяли все - риелторы, банк при выдаче ипотеки и нанятые юристы.

В третьем случае новым собственникам жилья - не повезло. Суд справедливо заметил - новые жильцы не обратили внимания, что за полтора месяца их будущая квартира перепродавалась и дарилась несколько раз, а ее цена была существенно ниже той, которую она стоила.

Серьезным моментом в подобных спорах Верховный суд назвал срок давности предъявления прав на такое жилье. По мнению суда, этот срок начинается со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Для тех, кто купил квартиру с сомнительным прошлым, это плохая новость. Она означает: даже прожив в квартире годы, покупатель может с жильем расстаться, если муниципалитет вдруг обнаружит, что десять лет назад его квартиру мошенники продали.